来源：鹏友来开会千金策略
12月10日，正值中央经济工作会议召开之际，地产股午后集体上涨，万科A快速涨停。那么，会出台房地产重磅利好政策吗？
有证券公司发表研究报告称，“购房贷款贴息政策”和“加大开发资金投入”可能成为主要政策方向。房贷贴息政策既可降低购房成本，又对预期产生正向作用；可以分步实施，先覆盖新增首套房贷，逐步向高风险存量贷款延伸；该措施可以缓解银行息差压力，改善银行资产质量。
我在昨天的《12•8政治局会议释放“真抓实干”强音》中提到，房地产市场结构性调整是好事，不是坏事，当前重点是保刚需。解决房地产市场难题，当然要关注资金问题，但也要关注公平问题——居民签署了购买合同的楼盘发生烂尾，不是单纯的市场问题和金融问题，而是夹杂着腐败问题。调整完善房地产政策千金策略，不能骤然加杠杆，而是要注重长远发展。
研判进一步稳定房地产市场的政策措施，要紧密结合2024年7月30日和9月26日的中央政治局会议相关表述。7月30日会议提出“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”；9月26日会议提出“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”“调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”
可以说，9月26日中央政治局会议具有转折性意义，即明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，加大了对刚需的保护力度。随后，在10月12日、10月17日两次新闻发布会上，财政部、人民银行等部门宣布一系列稳定楼市的政策措施，包括：允许专项债券用于土地储备；用专项债券资金收购存量商品房，用作各地的保障性住房；用好保障型安居工程补助资金；取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率，降了0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；2024年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿；存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右。
2024年12月11日，中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳，压力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式”。其中，再次使用“推动房地产市场止跌回稳”表述，表明了中央高度重视房地产市场对于居民财富预期的重要指引作用。
从2025年全国“两会”以来，稳楼市、稳股市一直是经济工作的两大关键词。4月25日的中央政治局会议提出“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”“加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势”。12月8日的中央政治局会议重申“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”的提法，没有单独提房地产市场，表明稳楼市、稳股市已经成为“稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”的有机组成部分，无须单独提出了。
那么，房地产市场政策该如何完善呢？一是要继续坚持商品房“严控增量、优化存量、提高质量”的思路，不能因房地产市场走弱导致土地出让金减少而恢复大规模开发商品房的局面；二是适时调整金融政策，支持购房刚需，财政贴息措施可行；三是把城市更新和住房更新作为房地产发展新模式的主要内容，鼓励房地产企业加快转型；四是加大租赁房市场的建设力度，完善运行模式，让租期长、公共服务均等成为“标配”——这将对稳定住房价格发挥极为重要的作用。
我认为，只有限定增量，同时改造一定比例的存量住房，才能重新构建房地产市场的供需平衡，不可为了拉高房价而增加大量高价新房。所以，投机者期待的房地产重磅利好，是不存在的。如果说通过一系列政策安排，可以让刚需者可以买到房，让低收入者可以租到长租房，让存量房不断提升品质，并且可以让房地产企业可以从这一市场中获得利润，那是可以做到的，也算是利好。
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